2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[计算题]
房地产估价师
考试时间报名时间报名条件准考证打印成绩查询考试通知
您的位置:学易首页 > 房地产估价师 > 历年真题 > 2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[计算题]
快揵导航:报考指南报名入口合格标准证书领取
2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[计算题]
来源:学易网校 2018/6/19 11:17:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

房地产估价师考试真题房地产估价师考试答案

2017年房地产估价师考试真题答案:房地产开发经营与管理
单选题 01-10 11-20 21-35 多选题 01-15
判断题 01-15 综合题 01-02题 历年房地产估价师考试真题

  学易网收集整理了2017年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案……(以下所有题目均来源于网络,仅供考生参考学习!)

  四、计算题
  1.某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地,预计该项目建安成本为31400万元,其他费用为6000万元,总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初,建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%(不考虑其他融资费用),按季度计息,增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算,请完成下表,并用现金流法计算该项目的成本利润率。(8分)

季度(末) 0 1 2 3 4 5 6 7 8
土地取得费用                  
建安成本和其他费用投入比例   5% 10% 10% 15% 20% 20% 15% 5%
建安成本                  
其他费用                  
利息                  
合计                  
累计                  

  参考答案:
  (1)项目总开发价值
  1)项目总销售收入:88600万元
  2)增值税和税金:88600x5.5%=4873(万元)
  3)项目总开发价值:88600-4873=83727(万元)
  (2)项目总开发成本
  1)土地费用:16000万元
  2)建安成本:31400万元
  3)其他费用:6000万元
  4)财务费用
  土地利息:16000x[(1+12%/4)4x2-1]=4286.32(万元)
  建造成本/其他费用利息:
  第1季度:(1570+300)x[(1+12%/4)7-1]=429.86(万元)
  第2季度:(3140+600)x[(1+12%/4)6-1]=725.76(万元)
  第3季度:(3140+600)x[(1+12%/4)5-1]=595.69(万元)
  第4季度:(4710+900)x[(1+12%/4)4-1]=704.10(万元)
  第5季度:(6280+1200)x[(1+12%/4)3-1]=693.60(万元)
  第6季度:(6280+1200)x[(1+12%/4)2-1]=455.53(万元)
  第7季度:(4710+900)x[(1+12%/4)1-1]=168.30(万元)
  第8季度:0
  5)项目总开发成本:61441.16万元。
  (3)成本利润率:(83727-61441.16)/61441.16=36.27%

季度(末) 0 1 2 3 4 5 6 7 8
土地取得费用 16000                
建安成本和其他费用投入比例   5% 10% 10% 15% 20% 20% 15% 5%
建安成本   1570 3140 3140 4710 6280 6280 4710 1570
其他费用   300 600 600 900 1200 1200 900 300
利息 4268.32 429.86 725.76 595.69 704.1 693.6 455.53 168.3 0
合计 20268.32 2299.86 4465.76 4335.69 6314.1 8173.6 7935.53 5778.3 1870
累计 20268.32 22568.18 27033.94 31369.63 37683.73 45857.33 53792.86 59571.16 61441.16

  2.某市拟将一占地面积100亩,需拆除房屋建筑面积60000㎡的棚户区,改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除三房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房,其余为可售商品住宅,项目的开发经营期为3年。据测算,该项目的前期工程费为800万元,于第一年全部投入;建安成本为3200/㎡,各年投入比例分别为25%、40%、35%;其他建设费用为1200万元,各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元,在开发期内每年平均投入;销售费用为1200万年,各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后,由政府以6000元/㎡的价格一次性回购,不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/㎡,开工当年开始销售,各年销售比例分别为20%、60%、20%,增值税和税金及附加为销售收入的5.5%;土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%,若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%,请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少?(土地费用发生在第1年初,其他所有收支均发生在年末,土地价格以万元/亩表示)(12分)
  参考答案:
  1.面积计算
  (1)土地面积:100亩=66666.67(㎡)
  (2)建筑面积:66666.67x2.6=173333.34(㎡)
  1)保障性住房建筑面积:60000x1.2=72000(㎡)
  2)商品住房建筑面积:173333.34-72000=101333.34(㎡)
  2.项目价值计算
  (1)保障向住房收益:72000x6000=43200(万元);
  (2)商品住房收益
  1)第一年:9000x20%x101333.34=18240.00(万元);
  2)第二年:9000x60%x101333.34=54720.00(万元);
  3)第三年:9000x20%x101333.34=18240.00(万元)。
  (3)增值税和税金及附加
  1)第一年:18240.00x5.5%=1003.2(万元);
  2)第二年:54720.00x5.5%=3009.6(万元);
  3)第三年:18240.00x5.5%=1003.2(万元)。
  (4)土地增值税
  1)第一年:18240.00x1%=182.4(万元);
  2)第二年:54720.00x1%=547.2(万元);
  3)第三年:18240.00x1%=182.4(万元)。
  3.项目成本计算
  (1)前期工程费:800(万元);
  (2)建安成本
  1)第一年:3200x173333.34x25%=13866.67(万元);
  2)第二年:3200x173333.34x40%=22186.67(万元);
  3)第三年:3200x173333.34x35%=19413.33(万元)。
  (3)其他建设费用
  1)第一年:1120×25%=280(万元);
  2)第二年:1120×40%=448(万元);
  3)第三年:1120×35%=392(万元)。
  (4)管理费用
  1)第一年:990/3=330(万元);
  2)第二年:990/3=330(万元);
  3)第三年:990/3=330(万元);
  (5)销售费用
  1)第一年:1200x20%=240(万元);
  2)第二年:1200x50%=600(万元);
  3)第三年:1200x30%=360(万元)。
  (6)契税
  假设土地最高买价位V,则契税为4%V。
  (7)计算净现值,报酬率取内部收益率10%。

  0 1 2 3
商品住房销售收入   18240 54720 18240
保障性住房销售收入       43200
商品住房增值税和税金及其附加   -1003.2 -3009.6 -1003.2
土地增值税   -182.4 -547.2 -182.4
前期工程费用   -800    
建安成本   -13866.67 -22186.67 -19413.63
管理费用   -330 -330 -330
其他工程费用   -280 -448 -392
销售费用   -240 -600 -360
净值   1537.73 27571.53 39759.07
折现值   1397.936 22786.39 29871.58

  V(1+4%)=1397.936+22786.39+29871.58
  V=54055.91/(1+4%)
  V=51976.84(万元)
  V单价=51976.84/100=519.77(万元/亩)

我猜这些文章对您也有帮助
房地产估价师网络课程
分享到:

房地产估价师考试导航
用户名:
密 码:
保留登录信息
考试指南
高清教程
相关推荐