2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[多选01-15]
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2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[多选01-15]
来源:学易网校 2018/6/19 10:43:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

房地产估价师考试真题房地产估价师考试答案

2017年房地产估价师考试真题答案:房地产开发经营与管理
单选题 01-10 11-20 21-35 多选题 01-15
判断题 01-15 综合题 01-02题 历年房地产估价师考试真题

  学易网收集整理了2017年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案……(以下所有题目均来源于网络,仅供考生参考学习!)

  二、多项选择题(共15题)
  1.利率调升对房地产投资产生的影响有( )
  A.导致房地产实际价值折损
  B.增加收益现金流
  C.加大投资者融资成本
  D.增加市场供给
  E.抑制市场投资需求
  参考答案:ACE
  参考解析:本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产价格下降。参见教材P19。
  2.按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为( )。
  A.金融投资型
  B.收益型
  C.实物投资型
  D.机会型
  E.收益加增值型
  参考答案:BDE
  参考解析:本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。
  3.影响房地产市场发展的基本因素有( )
  A.社会因素
  B.经济因素
  C.资源因素
  D.政策因素
  E.技术因素
  参考答案:ABD
  参考解析:本题考查的是房地产市场的运行环境,房地产市场运行环境的影响因素中,社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31
  4.政府在房地产市场中的主要职能有( )。
  A.制定市场规则
  B.进行市场监管
  C.确定土地利用条件
  D.制定商品房价格
  E.提供商业贷款
  参考答案:AB
  参考解析:本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中,既有制定规则的权力,又有监督、管理的职能,在有些方面还会提供有关服务。参见教材34.
  5.房地产开发项目竣工后,建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有( )
  A.前期工作资料
  B.土建资料
  C.安装资料
  D.租售资料
  E.物业管理资料
  参考答案:ABC
  参考解析:本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时,技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。
  6.依法必须进行招标的工程建设项目中,应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有( )
  A.全部使用国有资金投资的建设项目
  B.国有资金投资控股的建设项目
  C.国有资金投资占主导地位的建设项目
  D.民营企业资金投资控股的建设项目
  E.全部使用民营企业资金投资的建设项目
  参考答案:ABC
  参考解析:本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目,全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目,应采用公开招标方式确定承包商。参见教材P74-75。
  7.下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的有( )
  A.回归分析法
  B.简单平均法
  C.移动平均法
  D.指数平滑法
  E.市场因子推演法
  参考答案:BCD
  参考解析:本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。参见教材P115。
  8.从投资的角度看,影响资金时间价值大小的主要因素有( )
  A.投资利润率
  B.通货膨胀率
  C.风险因素
  D.存款利率
  E.投资规模
  参考答案:ABC
  参考解析:本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有:(1)投资利润率,即单位投资所能取得的利润;(2)通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;(3)风险因素,即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。
  9.决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有( )
  A.销售价格
  B.土地费用
  C.开发规模
  D.资金成本
  E.项目风险
  参考答案:DE
  参考解析:本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。
  10.效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有( )
  A.净现值法
  B.费用现值比较法
  C.等额年值法
  D.费用年制比较法
  E.差额投资内部收益率法
  参考答案:BD
  参考解析:本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用费用现值比较法和费用年值比较法。参见教材P210。
  11.下列不确定性因素中,对“开发-销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有( )
  A.土地费用
  B.建筑安装工程费
  C.开发期
  D.运营费用
  E.财务费用
  参考答案:ABC
  参考解析:本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结构影响很大。参见教材P212。
  12.关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有( )
  A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
  B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
  C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
  D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
  E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
  参考答案:ACDE
  参考解析:本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确,敏感性分析是一种动态不确定性分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度,找出敏感性因素及其最大变动幅度,据此判断成单风险的能力;选项B错误,蒙特卡洛模拟法是风险评估与评价的方法,不是敏感性分析的方法;选项C正确,根据不确定性因素每次变动数目的多少,敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析;选项E正确,为了弥补敏感性分析的不足,在进行项目评估和决策时,尚须进一步作概率分析。参见教材P223-229。
  13.房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有( )
  A.前期开发计划
  B.工程建设计划
  C.物业服务计划
  D.建设场地布置
  E.施工队伍选择
  参考答案:ABDE
  参考解析:本题考查的是。开发建设计划的编制:(1)前期开发计划,包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划;(2)工程建设计划,包括各个单项工程的开、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建设计划等;(3)建设场地的布置;(4)施工队伍的选择。参见教材P254。
  14.相对于权益融资,债务融资的特点有( )
  A.资金使用有时间限制
  B.资金融入方须到期还本
  C.资金融入方须按时支付利息
  D.债券不可以在流通市场上转让
  E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险
  参考答案:ABC
  参考解析:本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资,债务融资还具有以下几个特点:(1)短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性,需到期偿还。(2)可逆性。企业采用债务融资方式获取资金,负有到期还本付息的义务。(3)负担性。企业采用债务融资方式获取资金,需支付债务利息,从而形成企业的固定负担。(4)流通性。债券可以在流通市场上依法转让。参见教材P289。
  15.物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去( )之和后,再加上其他收入的金额。
  A.抵押贷款还本付息额
  B.空置损失
  C.收租损失
  D.折旧
  E.运营费用
  参考答案:BCE
  参考解析:本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入,净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P366-367。

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