2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[单选21-35]
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2017年房地产估价师《开发经营与管理》真题[单选21-35]
来源:学易网校 2018/6/19 10:28:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

房地产估价师考试真题房地产估价师考试答案

2017年房地产估价师考试真题答案:房地产开发经营与管理
单选题 01-10 11-20 21-35 多选题 01-15
判断题 01-15 综合题 01-02题 历年房地产估价师考试真题

  学易网收集整理了2017年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案……(以下所有题目均来源于网络,仅供考生参考学习!)

  一、单项选择题(共35题)
  21.下列房地产投资项目评价指标中,可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()。
  A.成本利润率
  B.资本金利润率
  C.销售利润率
  D.财务内部收益率
  参考答案:D
  参考解析:本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参见教材P182
  22. 某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,银行贷款奶奶利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为()。
  A.5.00%
  B.8.50%
  C.8.74%
  D.9.00%
  参考答案:C
  参考解析:本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=(1+实际收益率)×(1+通货膨胀率),得到,实际收益率=(1+名义收益率)/(1+通货膨胀率)—1=(1+12%)/(1+3%)—1=8.74%。参见教材P187
  23.某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营,其中的40%为银行提供的抵押贷款,其余为自有资金,经营期内年平均利率总额为1000万元,所得税率为25%,则该项投资的资本金净利润率为()。
  A.9.38%
  B.12.50%
  C.15.63%
  D.20.83%
  参考答案:C
  参考解析:本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×(1—25%)/(8000×60%)=15.625%。参见教材P199
  24.某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营,其中的60万元为银行提供的年利率8%,期限10年,按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元,不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%,所得税率为25%,则该项投资的税前现金回报率为()。
  A.8.48%
  B.13.56%
  C.15.00%
  D.22.50%
  参考答案:B
  参考解析:本题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=(营业利润—年还本付息)/初始现金投资,年还本付息A=P×i+=60×8%+60×8%/[(1+8%)10—1]=8.94万元,税前现金回报率=[30×(1—25%)—8.94]/(160—60)=13.56%。参加教材P201
  25.估计房地产置业投资项目的空置率时,不用考虑()的影响。
  A.宏观社会经济环境
  B.房地产市场供求关系
  C.租户支付租金能力
  D.银行贷款利率
  参考答案:D
  参考解析:本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关,所以准确估计某类物业的空置率,也不是一件很容易的事。参见教材P217
  26.投资决策方法中的决策树法,常用于解决()决策的问题。
  A.确定型
  B.成长型
  C.风险型
  D.不确定型
  参考答案:C
  参考解析:本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机惊醒决策;风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法;不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法,最小最大后悔值法。参见教材P240
  27.对规模较大的房地产开发项目,房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看,该类开发项目可能产生()问题。
  A.成长型期权
  B.等待投资型期权
  C.放弃型期权
  D.柔性期权
  参考答案:A
  参考解析:本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。尽管政府开始有意识的控制单一开发项目的规模,但仍然有地方政府希望通过出让大型开发地块,吸引大型开发商参与。例如,北辰集团2007年以92亿元地价款获得的长沙开福区新河三角洲地块,出让土地面积达78.5万平方米,地上总建筑面积280万平方米,地下建筑面积157万平方米。该项目的开发商肯定要采用分期开发模式进行开发,因为首期开发通常很难产生理想的收益,其投入很可能与收益持平甚至大于收益,但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为,该类型的开发项目可能产生成长型期权,因而可以对成长型期权进行估价,以确定是否进行投资。参见教材P245。
  28.在房地产投资决策中其关键作用的可行性研究是()。
  A.一般投资机会研究
  B.特定项目投资机会研究
  C.初步可行性研究
  D.详细可行性研究
  参考答案:D
  参考解析:本题价差的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础,是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252
  29.在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
  A.产品组合方式
  B.开发合作方式
  C. 销售代理方式
  D. 市场定位方式
  参考答案:B
  参考解析:本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择,主要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资本金中所占的份额,并通过分析可能的资金来言和经营方式,对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。参见教材P257
  30.关于资本金现金流量表的说法,正确的是()。
  A.把所有投资均视为自有资金
  B.现金流出包括利息支付
  C.不考虑信贷资金的还本
  D.只能用于计算静态盈利指标
  参考答案:B
  参考解析:本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整理的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考查项目资本金的盈利能力。参见教材P268
  31.在房地产开发项目投资分析中,用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是()。
  A.项目投资现金流量表
  B.资本金现金流量表
  C.投资各方现金流量表
  D.财务计划现金流量表
  参考答案:D
  参考解析:本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270
  32.目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()。
  A.银行信贷
  B.投资信贷
  C.民间借贷
  D.租赁融资
  参考答案:A
  参考解析:本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P291
  33.房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是()。
  A.市场风险
  B.经营风险
  C.财务风险
  D.完工风险
  参考答案:B
  参考解析:本题考查的是房地产开发贷款。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误,造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显,使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说,一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响,若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地,必会导致企业的资金链非常脆弱,并潜存着较大的银行风险。参见教材P303
  34.根据商业银行押品管理指引要求,商业银行每年对应押品至少重估一次,这有利于防范个人住房贷款的()。
  A.操作风险
  B.信用风险
  C.市场风险
  D.法律风险
  参考答案:B
  参考解析:本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素,个人住房贷款业务存在较多的不确定性,将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险,主要涉及开发商欺诈、项目延期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险,则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。参见教材P311
  35.当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时,为使基础租金低于或与市场租金持平,应首先考虑降低()。
  A.目标收益
  B.贷款利息
  C.运营费用
  D.出租面积
  参考答案:C
  参考解析:本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时,物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。

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