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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案[单选题]
来源:学易网校 2016/10/19 13:43:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案

  单选题

  (一)

  某临街五层住宅楼,一梯两户,共10套住宅,每套建筑面积相同,经全体业主协商一致并报 相关部门批准,在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位 已对外出租,年租金2万元,剩余租赁期4。合同约定租金按年支付,违约金5万元,现业主欲转 让其位于顶层的一套住宅,委托房地产估价机构进行估价,房地产估价机构接受委托进行了市场 调查,了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多,类似屋顶广告位市场需求旺盛,年租金3万元。

  1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。
  A.该顶层住宅,不含屋顶广告位的收益权
  B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
  C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
  D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
  【答案】B
  【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅,转让估价时,估价对象范围包括该住宅及归属于 该住宅的广告位的收益权,该住宅楼共10套住宅,归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。

  2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。
  A.采用比较法、收贫法评估住宅的市场价值
  B.采用比较法、收贫法评估住宅和相应广告位的市场价值
  C.采用比较法、收贫法评估住宅的市场价值,收贫法评估相应广告位的收益权价值
  D.采用比较法、收贫法评估住宅市场价值后,考虑广告位的增值影响
  【答案】C
  【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多,采用比较法、收贫法评估住宅的市场价 值,该广告位现已出租,用收贫法评估相应广告位的收益权价值。

  3.若采用收贫法评估该屋顶广告位价值,最适宜的技术思路为()。
  A.按市场租金评估该广告收益价值
  B.租约期内按租约租金,租约期外按市场租金,评估该广告位收益价值
  C.按市场租金评估该广告位收益价值,再减去违约成本
  D.租约期内按租约租金,租约期外市场租金,评估该广告位收益价值,再减去违约成本
  【答案】B
  【解析】评估有租约限制的房地产价值,评估出租人权益价值,租赁期间应采用租赁合同约 定的租金,即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。

  4.若对该套住宅进行房地产抵押估价,则估价对象范围应为()。
  A.该顶层住宅,不含屋顶广告位的收益权
  B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
  C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
  D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
  【答案】A
  【解析】抵押价值评估时,估价对象范围为该顶层住宅,归属于该住宅的广告位的收益权不 能单独使用、也不可以独立变现,不属于抵押估价的范围。

  (二)

  某房地产估价机构接受委托,为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记 達筑面积为200m2,带有院落,建有围墙,院内有一口水井。征收决定公告后,业主在院内自行搭 建了20m2的简易房。

  5.本次估价的估价对象应包括()。
  A.土地使用权、平房、筒易房、水井
  B.土地使用权、平房、水幷
  C.土地使用权、平房、水井、围墙
  D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
  【答案】C
  【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其 他不动产,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评 估对象。

  6.本估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。
  A.采用批量估价方法进行评估
  B.采用标准价调整法进行评估
  C.选用适宜估价方法进行个案评估
  D.采用假设幵发法进行个案评估
  【答案】C
  【解析】该平房带有院落属于个案,应选用适宜估价方法进行个案评估。

  7.采用比较法估价时,适宜选为可比实例的是()。
  A.周边带院落的类似平房
  B.周边不带院落的类似平房
  C.周边新建商品住宅
  D.周边成套二手住宅
  【答案】A
  【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似,具体应满足 下列要求:与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价 对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中,估价对象是带有院落的平方,因此应选择周 边带院落的类似平方作为可比实例。

  (三)

  甲公司拥有总達筑面积为5230m2、土地面积为10000M2的厂区,土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物,其中,一栋办公用房,建筑面积为2000m2;两栋生产车间,建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋,建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款,还款方式为按月等额还款,还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用,租期10年,每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月,甲公司因债务问题拟转让该厂区。

  8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物,最适宜采用的估价方法为()。
  A.比较法和收益法
  B .成本法和假设幵发法
  C.比较法和成本法
  D.收益法和成本法
  【答案】D
  【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用,适宜选用收贫法估价,因此以整体房地产作为抵押物时,最适宜采用的估价方法为收奋法和成本法。

  9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物,最适宜作为抵押物的是()。
  A.5栋共计5230m2的建筑物
  B.10000m2土地使用权
  C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
  D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
  【答案】D
  【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时 抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

  10.甲公司转让该厂区时,评估其转让价值的内涵为()。
  A.土地使用权价值及全部達筑价值
  B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额
  C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额
  D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额
  【答案】C
  【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。

 

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