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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案[简答题3]
来源:学易网校 2016/10/8 11:46:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案

  (三)

  李某于2015年6月向甲房地产幵发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺,2015年9月交房,装修后即 投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷,部分墙体开裂等质量问题,不能继续使用。经双方协商,由甲公司 负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成,已排除相关安全隐患,房屋达到正常使用条 件,但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及 具体赔偿金额提出建议并进行评估。 请问:
  1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失,请简述采用报酬资本化法测算的过程。
  2.除房屋修复费用和停业损失外,该项目损害赔偿还应包括哪些内容?

  【答案】
  1.报酬资本金化测算过程:(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运营费用,计算月净收益;( 3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。参见《房地产估价理论与方法》教材P216。

  2.除房屋修复费用和停业损失外,该项目损害赔偿还应该包括的内容有:(1)房屋使用人周转安置 费用;(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对邻近房屋损坏的补偿;(4)施工影响 的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。参见教材P279- 280。

 

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