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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案[简答题2]
来源:学易网校 2016/10/8 11:46:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案

  (二)

  甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的 市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告 使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴 于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日 期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问:
  1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。
  2.针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作 ?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

  【答案】
  1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告 ,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
  2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:
  (1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规 费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。
  (2)通过实地查勘确定建筑物折旧。
  对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括:
  (1)比较法:根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整,主要 是对房地产实物状况和权益状况进行调整,因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务,需要重点对房
  (2)成本法:首先需要调整折旧,然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、 开发利润率资料对各项成本和幵发利润率进行调整,计算建筑物重新购建价格。

 

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