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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案
来源:学易网校 2016/10/8 11:44:00 【字体:放大正常缩小】【打印页面

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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>考试真题及答案

  (一)

  某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构 评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在 进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问:
  1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?
  2.在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别?

  【答案】
  1.假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自 行开发前提”;(2)估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”; (3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估 价,应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
  2.在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括:
  (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设 期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。
  (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,只考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前 提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分“前期 费用”。
  (3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让 前提下评估出的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论 与方法》教材P324。

 

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